Mantenimiento de Comunidades de Vecinos: Morosidad

Los morosos adeudan ya 49 millones de euros a las comunidades de vecinos

Los impagos están obligando a prescindir de servicios y posponer obras de mantenimiento.
Los propietarios de tres de cada diez inmuebles aragoneses no pueden pagar derramas

Los problemas económicos de las familias también han afectado a las cajas de las comunidades de vecinos, cada vez con más agujeros por los impagos de vecinos, inmobiliarias y bancos. Según el Consejo General de Administradores de Fincas, a las comunidades de vecinos de Aragón se les adeudaban 49 millones de euros al cierre de 2013, de los cuales 40 correspondían a vecinos morosos y los otros nueve a bancos que se han quedado con la propiedad de pisos y que no están pagando las correspondientes cuotas. La morosidad ha crecido un 16% con respecto a 2012, cuando la deuda global estaba en 42 millones.

“Una de las primeras cosas que deja de pagar una familia cuando pasa por apuros económicos es la comunidad. Porque antes tiene que abonar la hipoteca, la luz…”, señala Miguel Ruiz Lizondo, presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Aragón. Añade que están teniendo muchos problemas para cobrar y que, además, en el caso de los bancos concurre una circunstancia agravante: que algunas entidades financieras que se han quedado finalmente con algún piso –ya sea de vecinos o de inmobiliarias quebradas– no están procediendo a inscribir los inmuebles en el Registro de la Propiedad, o lo hacen con mucho retraso y tras la insistencia de los vecinos. 

No obstante, apunta que la ley que regula estos casos, reformada en junio del año pasado, ha dado más posibilidades a las comunidades de propietarios para reclamar a los bancos las cantidades impagadas. Antes solo se les podía exigir, una vez se inscribían, los gastos comunitarios del año en que daban de alta el piso y el ejercicio anterior; mientras que ahora pueden reclamar los tres años anteriores a la inscripción. Según Ruiz Lizondo, estos problemas con las entidades financieras se concentran sobre todo en obra nueva, donde por la situación del mercado inmobiliario apenas se han vendido unos cuantos pisos con respecto a lo que preveía la inmobiliaria.

La deuda por provincias

Por provincias, incluyendo vecinos y entidades financieras, la deuda se reparte en 34 millones en Zaragoza, 10 en Huesca y los otros cinco en Teruel. En toda España, los impagos suben hasta los 1.798 millones de euros, de los que 342 son de bancos.
Las comunidades de propietarios están “probando de todo” para poder cobrar las deudas, e incluso se recurre a la vía judicial. “No obstante, por las tasas judiciales –dice Ruiz Lizondo–, se suele acudir cuando la cantidad impagada empieza a ser importante”. 

Otra opción que se está utilizando es ofrecer al moroso un plan de pagos “más cómodo y a plazos”. “Firman un documento, en el que también se incluye que la comunidad de propietarios no renuncia a la vía judicial si se dejara de pagar por cualquier razón”.

No obstante, apunta que los vecinos que sí que abonan sus cuotas “suelen ser solidarios” con los residentes que no pueden hacer frente a los gastos comunitarios por la crisis: “Si al presidente le viene un vecino diciendo que está teniendo problemas económicos, se es muy compresivo”.

Pero añade que el problema de la morosidad está causando que las comunidades prescindan de algunos servicios que tenían contratados, reduciendo así costes de donde se puede. Esto está afectando especialmente al empleo de los porteros. Su despido o no reposición al jubilarse se está sustituyendo con la contratación de una empresa de servicios de limpieza (incluso hay veces en que son los propios vecinos quienes hacen este trabajo), y en los casos en que se sigue necesitando un vigilante, se contrata conserjes a través de compañías especializadas.

Consecuencias de la morosidad

También se están posponiendo obras de mejora en los inmuebles para evitar derramas. El informe anual del Consejo General de Administradores de Fincas apunta que una de cada tres comunidades de vecinos aragonesas no tiene capacidad para pagar derramas. “Se están atrasando muchísimas obras que se harían en una situación económica normal”, señala Ruiz Lizondo. Menciona, entre otras, reparaciones de fachadas, pintar escaleras, y el mantenimiento en general.

También hay casos en los que se intenta posponer lo máximo posible pasar la Inspección Técnica de Edificios (ITE) hasta que los ayuntamientos obligan a ello, o incluso inmuebles que han tenido problemas para afrontar el gasto que supone una ITE. 

Fuente

Los mecanismos eléctricos en las viviendas. Incidencias en la seguridad de las personas y los bienes

Estudio “Los mecanismos eléctricos en las viviendas. Incidencias en la seguridad de las personas y los bienes”

http://www.fundacionmapfre.org/fundacion/es_es/images/200x281-presentacion-estudio-mecanismos-electricos-viviendas-incidencias-seguridad-personas-bienes_tcm164-9936.JPG

FUNDACIÓN MAPFRE y el Departamento de Construcción y Tecnología Arquitectónicas de la ETS de Arquitectura de la Universidad Politécnica de Madrid a través de esta publicación, pretenden sensibilizar a la sociedad frente a los riesgos que pueden presentarse por realizar modificaciones en las instalaciones interiores de las viviendas, así como por la utilización masiva de tomas de corriente con ladrones, alargaderas y enchufes múltiples. Para ello, se pretende familiarizar al lector con los elementos de protección de la instalación eléctrica de una vivienda y hacemos una serie de recomendaciones para prevenir accidentes de origen eléctrico.

La presentación del estudio contó con la presencia de Carlos Álvarez Jiménez, Presidente del Instituto de prevención, Salud y Medio Ambiente de FUNDACIÓN MAPFRE, Carlos López Jimeno, Director General de Industria, Energía y Minas de la Comunidad de Madrid, Cesar Bedoya Frutos, Catedrático de la ETS de Arquitectura de Madrid y José Carlos Toledano Doctor en Arquitectura, por la Universidad Politécnica de Madrid, autor del mismo.

Los objetivos de esta investigación son conocer la situación de los mecanismos eléctricos y de telecomunicaciones en el interior de las viviendas pasados unos años desde su puesta en marcha, identificar las estancias donde más se modifican las instalaciones, inventariar las modificaciones más comunes elaborando un panel de soluciones a las incidencias detectadas, proponiendo acciones para mejorar las más significativas en materia de seguridad para las personas y los bienes.

Según este estudio, en España, más del 30% de las instalaciones eléctricas tiene una antigüedad superior a 24 años, es decir, 1 de cada 3 viviendas tiene una instalación eléctrica de más de 24 años de antigüedad y aproximadamente 1 de cada 10 viviendas presenta una instalación con una antigüedad mayor de 35 años. Datos muy significativos, si pensamos que las necesidades de consumo cuando se diseñaban estas instalaciones nada tenían que ver con los requisitos actuales, dado el incremento del equipamiento actual en aparatos eléctricos: vitrocerámica, secadoras, cargadores de baterías, aspiradoras, impresoras, etc.

La imagen actual de las viviendas revela que existe un alto porcentaje de tomas de corriente e interruptores modificados, especialmente en salones, dormitorios y cocinas, que en su mayoría son realizadas por los propios usuarios de la instalación sin ningún control técnico. Además, el estudio refleja el desconocimiento generalizado que tienen los “usuarios” de la instalación eléctrica y de la instalación de telecomunicaciones de su vivienda (potencia de la instalación, potencia contratada, número de circuitos, etc. y en menor medida de las tomas de telefonía y de TV, ubicaciones de las tomas eléctricas, etc.).

Estos aspectos unidos a la utilización “generalizada” de ladrones, alargaderas y enchufes múltiples en el 74% de los salones y el 62% de los dormitorios, no sólo representa un problema funcional sino que puede dar lugar a riesgos que afecten a la seguridad de las personas, derivados de sobrecargas y sobrecalentamientos, que pueden desencadenar incendios.

Trabajo remite cartas a 600 comunidades de vecinos en busca de empleo sumergido

Trabajo remite cartas a 600 comunidades de vecinos en busca de empleo sumergido

La campaña, iniciada en Torremolinos, se extenderá a otras zonas costeras – Un 5% de comunidades dan de alta a trabajadores a raíz del requerimiento – Los administradores de fincas constatan que vecinos sin contrato hacen a veces el mantenimiento

Vista de Torremolinos desde la zona de Arraijanal, en Málaga capital.

Vista de Torremolinos desde la zona de Arraijanal, en Málaga capital. ARCINIEGA

La Inspección de Trabajo de Málaga ha activado un control entre las comunidades de vecinos para comprobar su adecuación a la Ley de Prevención de Riesgos Laborales y asegurarse de que las personas y empresas que realizan las tareas de obra y mantenimiento en estos edificios y urbanizaciones cuentan con su preceptivo contrato laboral y tienen todas las garantías de seguridad. La Inspección comenzó esta actividad en Torremolinos el pasado mes de septiembre y ha remitido ya unas 600 misivas –300 en 2013 y otras 300 en este 2014– a comunidades de propietarios de esta localidad para conocer su situación, según explicó a este periódico el responsable de la Inspección, Alfonso Conejo.

Alrededor de un 5% ha contestado presentando el alta laboral ante la Seguridad Social de algún trabajador del que no había constancia, lo que se entiende en la Inspección como la regularización de una situación que hasta este momento era anómala.

El resto, o bien ha acreditado los contratos con las personas o empresas externas que desarrollan estas tareas o ha informado de que los trabajos son realizados por los propios vecinos debido al pequeño tamaño del edificio y recinto comunal.

También hay un porcentaje de comunidades que aún no han contestado o que no han recibido la notificación por estar mal censadas, lo que ha obligado a la Inspección a reenviar el requerimiento, explicó Conejo.

El control de la Inspección, no obstante, responde a una criba previa, ya que se está excluyendo del envío de estas misivas a las comunidades de vecinos que sí aparecen inscritas en la Seguridad Social. Se entiende que en estos casos, la inscripción revela que la comunidad está asumiendo su condición de empresaria, y tiene regularizadas a las personas que les hacen las tareas.

«No es que sea una campaña específica en el programa anual de la Inspección, pero sí es una actividad que se ha iniciado ante la sospecha de que existe una bolsa de fraude asociada a este segmento. Y hemos empezado por Torremolinos porque hemos visto que era una de las localidades donde había más diferencia entre el número de comunidades y las que realmente están inscritas en la Seguridad Social», apuntó.

La idea es, cuando se termine de peinar Torremolinos, seguir por otras localidades costeras, entre ellas también Málaga capital y su área metropolitana. En todo caso, será una actuación a largo plazo, debido a los limitados recursos con que cuenta la Inspección.

Apoyo de los administradores

Por su parte, el presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Málaga, Fernando Pastor, aplaude la iniciativa de la Inspección, que previamente les consultó acerca de la coyuntura que atraviesan las comunidades.

«Al margen del empleo sumergido que aflore, lo importante es que este control concienciará a las comunidades para tener todo en regla», apuntó. Desde un punto de vista corporativo, Pastor dijo que esta iniciativa evitará además el «intrusismo» en el sector por parte de firmas «piratas» que ofertan servicios a las comunidades sin dar a sus trabajadores de alta.

Uno de los problemas de fondo, según recordó, es que las comunidades de propietarios sufren unas elevadas tasas de morosidad por parte de vecinos y bancos, lo que les ha originado un agujero económico de unos 74 millones de euros en toda la provincia, según un reciente estudio publicado por el Colegio de Administradores de Fincas.

Ante esta situación, muchas comunidades se han decantado por el autoempleo de vecinos morosos y en paro a la hora de realizar las tareas de limpieza, mantenimiento o jardinería. Se calcula que en torno al 20% de comunidades usan este recurso aunque, en algunos casos, sin regularizarlo.

«En muchos casos son los propios vecinos morosos los que se ofrecen hacer estos trabajos para saldar la deuda, pero sin que se firme contrato. Y por ley una comunidad tiene las mismas obligaciones que una empresa. Una cosa es que haya una comunidad de pequeño tamaño donde los vecinos acuerdan limpiar por turnos la escalera y otra que haya un vecino que hace regularmente tareas de pintura o cuidado del jardín. En este caso hay que hacer un contrato», comenta.

Las personas que trabajan al cuidado de un bloque o de una urbanización realizan además labores mantenimiento eléctrico o poda de árboles, con el riesgo de trabajar en zonas peligrosas o elevadas.

Precisamente este intrusismo, que a veces se da por el desconocimiento vecinal de las normas, ha originado quejas y denuncias de empresas de limpieza y mantenimiento que también están en el origen de esta campaña de la Inspección de Trabajo de Málaga para poner coto a este empleo sumergido.

Mantenimiento de Comunidades de Vecinos

Comunidad de vecinos: qué servicios se está obligado a pagar y cuáles no

 

La morosidad de las comunidades de propietarios fue de 1.798 millones de euros en 2013. Por ello, es imprescindible conocer de qué gastos se puede prescindir y cuáles se han de sufragar según la ley. Cuando se adopten acuerdos para realizar innovaciones no exigibles, el vecino en desacuerdo puede oponerse a pagar.

 Maneras de recortar gastos en la comunidad de vecinos. 

Morosos: cómo reclamarles deudas | ¿Es lícito publicar una lista de morosos?

 

Los pagos de servicios son grandes motivos de controversia en una comunidad de vecinos. Es conveniente conocer cuáles se está obligado a pagar y cuáles no, especialmente, para no incurrir en la morosidad. La morosidad de las comunidades de propietarios fue de 1.798 millones de euros en 2013, según se desprende del III Informe Global sobre morosidad en Comunidades de Propietarios en España, realizado por el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas. Y es que los costes que acarrea mantener un edificio suponen un esfuerzo que no todas las economías familiares pueden ya realizar. Por ello, es imprescindible conocer de qué gastos se puede prescindir y cuáles se han de sufragar de acuerdo a lo dictaminado por la Ley de Propiedad Horizontal, el marco regulatorio que rige la normativa y disposiciones de la comunidad. Desde Eroski Consumer detallan qué tipo de servicios tienen carácter general, común u obligatorio y cómo y en qué proporción deben costearse. Lo que dice la ley Las comunidades de vecinos están sometidas y regidas por la Ley de Propiedad Horizontal, que tiene por objeto la regulación de la forma especial de propiedad establecida en el artículo 396 del Código Civil, denominada propiedad horizontal. Además, cada comunidad puede establecer sus propios estatutos internos. Estos documentos, que deben estar inscritos en el Registro de la Propiedad correspondiente, sirven para aproximar y adecuar la normativa legal a las necesidades de cada comunidad. Por ello, pese a que no son obligatorios, su adopción es recomendada por expertos y juristas con el fin de evitar y resolver situaciones de conflicto. La cuantía de las cuotas de participación de cada vecino se determina de forma porcentual y el baremo está fijado de antemano en las escriturasTal y como especifica el artículo 10 de la Ley, es obligación de la comunidad realizar las obras necesarias para el sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, para que reúna las condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad. Esta contribución, se llevará a cabo con arreglo a su respectiva cuota de participación. Gastos comunes obligatorios Cuotas comunes: Según el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, los propietarios deben contribuir (con arreglo a su cuota de participación) a los gastos generales para el sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Así, según el tipo de inmueble y sus características, las zonas comunes de las que se beneficia cada uno de los vecinos (portal, escalera, ascensor, piscina o azotea), los gastos generales derivados de la conservación y reparación (electricidad, limpieza, portería, vigilancia, calefacción central o mantenimiento de instalaciones) o los gastos municipales (si la parcela donde está el edificio tiene referencia catastral, tendrá que costear la recogida de basuras o abonar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles) han de ser sufragados en función de las distintas cuotas de participación fijadas en junta. Ello es así, siempre que no haya otros acuerdos en los estatutos. Por tanto, el conjunto de propietarios de un edificio constituido en comunidad de vecinos debe compartir la responsabilidad y los beneficios de ese inmueble, aunque no utilicen todas sus dependencias o incluso aunque no residan en él. El carácter imperativo de esos gastos, al que todos los propietarios deben contribuir, se fija en función de la obligatoriedad de mantener en perfecto estado los bienes y servicios comunes del inmueble. Por su parte, la cuantía de las cuotas de participación de cada uno se determina de forma porcentual y el baremo está fijado de antemano en las escrituras; unas cuotas que se deciden en función de la superficie de cada piso o local, de su incidencia en la comunidad, ubicación o el uso de elementos y servicios comunes. Obras necesarias: De acuerdo a la ley, todos los propietarios están obligados a sufragar la cuota establecida por la comunidad para el pago de los gastos generales, pero también de aquellos que se deriven de las obras necesarias, siempre en función de su cuota de participación. Así, deberán sufragar los gastos derivados de la realización de las obras de conservación y accesibilidad necesarias para el mantenimiento del edificio y de sus servicios, para que reúnan las condiciones estructurales, de habitabilidad y seguridad. Esto es, todas aquellas obras puntuales realizadas en zonas comunes, derramas o demás gastos imprescindibles. Fondos de reserva: La comunidad de vecinos debe contar con el denominado fondo de reserva, una cuantía que se fija de forma anual tras la aprobación del presupuesto de la comunidad y que, según la Ley, debe superar el 5% de su último presupuesto ordinario. Este fondo será utilizado para atender las obras de conservación y reparación de la finca o bien realizar una derrama extraordinaria, como las causadas por incendios, explosiones o inundaciones, para que los propietarios contribuyan de forma económica a dichas obras o reparaciones. Gastos que pueden evitarse Reformas u obras de mejora no exigibles: La Ley de Propiedad Horizontal refleja en su artículo 11 que ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble. Gastos extraordinarios: La ley señala que cuando la junta de propietarios adopte acuerdos para realizar innovaciones no exigibles (aquellos servicios o mejoras no necesarios para la conservación, habitabilidad y seguridad del inmueble) y cuya cuota de instalación exceda del importe habitual de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, aquel propietario que no esté de acuerdo con este gasto no tendrá obligación de acometerlo. Asimismo, tampoco podrá modificarse la cuota que deba pagar, aunque no pueda privársele de la mejora o ventaja. Ahora bien, esto será posible, siempre y cuando impugnen la decisión de la junta en un plazo no superior a tres meses y se encuentren al corriente de pago de cuantas deudas vencidas hubiese.

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¿Conviene dar de baja los suministros en un piso vacío?

Consejos desde Instalaciones Jefer

 

electricidad

Aunque la opción más lógica, cuando se tiene una vivienda sin habitar, es dar de baja todos los servicios y suministros, si se mantienen en alta, hay que abonar al menos los consumos mínimos establecidos por las compañías suministradoras. Así, contar con un inmueble vacío supone tener que afrontar las facturas de los consumos mínimos domésticos, si no se han dado de baja.
De cualquier forma, cuando se prevé que una casa estará deshabitada durante un corto espacio de tiempo (un año o menos), no conviene rescindir los suministros, ya que volver a contratarlos no es un proceso gratuito. A este respecto, Eroski/Consumer apunta unos cuantos consejos.
Aunque es posible rescindir el contrato de los suministros, el propietario de un piso vacío no puede eludir el pago de diferentes impuestos que están vinculados a los bienes inmuebles:
La comunidad
Las cuotas de las comunidades de vecinos suponen el gasto más elevado en el mantenimiento de una vivienda vacía. Hay que tener en cuenta las derramas y gastos extraordinarios para arreglar desperfectos o reparar averías, que pueden aumentar la cuota mensual y hay que pagar, como el resto de vecinos, aunque no se resida en el inmueble.
El IBI
El Impuesto de Bienes Inmuebles es el segundo recibo más importante y grava la titularidad de cualquier propiedad en manos de un particular. Su cuantía se calcula en función del valor catastral del inmueble. El IBI se sitúa entre el 0,4% y el 1,10% del valor catastral de la vivienda, por lo que el desembolso medio por propietario es de 500 euros al año, sin tener en cuenta garajes ni trasteros. A todo ello, se une la tasa de basuras, que se ha introducido en numerosos municipios y que supone un desembolso medio de 40 euros al año.
El seguro de hogar
Más de un 65% de las viviendas que hay en España cuentan con un seguro del hogar. Según lo que se quiera asegurar de la casa y de la compañía, el gasto varía. Sin embargo, para pisos vacíos, lo habitual es contratar la cobertura mínima, que ronda 200 euros.
Salvado lo anterior, lo que sigue son gastos que podemos ahorrarnos dando de […]